Resumo – IGP-M nos aluguéis: por que ele virou referência (e quando faz sentido usar IPCA)? Descubra isso e muito mais no texto a seguir.
Quando você assina um contrato de aluguel, um detalhe que parece “só burocracia” pode mexer (e muito) no seu bolso: o índice de reajuste. No Brasil, o mais famoso é o IGP-M, conhecido como “o índice do aluguel”. Mas por que ele ficou tão popular? A quem ele favorece? E dá para negociar outro, como o IPCA? Vem comigo.
Por que o IGP-M virou o “índice do aluguel”?
Historicamente, o IGP-M foi adotado em massa no mercado porque é divulgado todo mês pela FGV/IBRE, com calendário previsível e amplo uso em contratos privados. A própria FGV destaca que o IGP-M é aplicado em contratos de aluguel e de serviços, além de tarifas como energia e telefonia.
Como o IGP-M é calculado (sem “financês”)
Ele é uma média ponderada de três índices:
- IPA (60%) – preços no atacado (produtor);
- IPC (30%) – preços ao consumidor;
- INCC (10%) – custos da construção.
Outra curiosidade: o IGP-M coleta preços do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de referência. Isso ajuda o mercado a ter o número “na mão” antes do fim do mês.
Por que o IGP-M é mais sensível ao dólar?
Porque o IPA (60%) pesa muito no cálculo e reflete commodities e bens “tradables” (muito influenciados pelo câmbio). Em momentos de dólar alto e commodities em alta, o IGP-M costuma subir bem mais do que a inflação “do consumidor”. Durante 2020–2021, por exemplo, especialistas lembraram que o índice disparou justamente por ser muito influenciado pelo dólar e por commodities, como é possível observar no gráfico a seguir.
A quem isso favorece?
- Com dólar e commodities em alta: o IGP-M tende a subir mais, beneficiando o proprietário (reajuste maior que a inflação ao consumidor).
Com IGP-M negativo: em tese, poderia favorecer o inquilino (redução). Porém, muitos contratos têm cláusula que impede reajuste para baixo, mantendo o aluguel sem desconto quando o índice fica negativo. Na prática, é comum ver “reajuste zero” ou negociação — depende do que está escrito no contrato.
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Dá para usar IPCA no lugar do IGP-M?
Sim. A Lei do Inquilinato permite que as partes escolham o índice que quiserem para reajuste (desde que não vinculem ao salário mínimo ou à variação cambial). Também é lícito alterar a cláusula por acordo entre as partes (via aditivo).
E por que muitos passaram a considerar o IPCA? Porque ele é a inflação oficial usada pelo governo e pelo Banco Central, olhando o custo de vida das famílias — em geral, menos volátil que o IGP-M.
Dica de prática de mercado: após os choques do IGP-M na pandemia, cresceu a troca do indexador para IPCA em vários contratos, justamente para reduzir a volatilidade.
Curioso: existe também o IVAR (FGV), que mede variações de aluguéis residenciais com base em contratos reais de grandes capitais. É outra referência possível para a negociação.
O que olhar no seu contrato antes de assinar (ou renovar)
- Qual é o índice? IGP-M, IPCA, IVAR… entenda a lógica de cada um.
- Existe “piso” contra queda? Se houver cláusula que não aplica variação negativa, um IGP-M negativo pode virar reajuste zero, não desconto.
- Período de reajuste: normalmente anual. Confirme a data de “aniversário” do contrato. (Base legal: é livre negociar e alterar por acordo).
- Espaço para negociar: escolha um índice alinhado com sua realidade (IPCA costuma refletir melhor orçamento das famílias) e registre tudo por aditivo.
IGP-M negativo: afinal, tem desconto no aluguel?
Depende do contrato. Se a cláusula diz “variação do IGP-M” sem vedar queda, cabe redução. Se o contrato impede reajuste negativo, vira reajuste zero. Muitos inquilinos e proprietários preferem negociar (trocar índice, manter o valor ou combinar desconto temporário). Em 2023, por exemplo, a discussão reapareceu com o IGP-M negativo e vários especialistas defenderam flexibilidade.
Resumo prático (checklist)
- Quer mais previsibilidade? IPCA tende a oscilar menos no dia a dia.
- Aceita maior volatilidade (para cima e para baixo)? IGP-M é mais “nervoso” por causa do dólar e das commodities.
- Quer algo bem “pé no chão” do mercado de aluguel? Considere IVAR na conversa.
- Leitura do contrato é tudo: veja se há piso contra queda e registre qualquer mudança por aditivo.
FAQ rápido
1. Posso pedir para trocar IGP-M por IPCA a qualquer momento?
Pode negociar. A lei permite alterar índice por acordo (aditivo). Sem consenso, vale o que está no contrato até a próxima renovação.
2. Existe índice “melhor” para todo mundo?
Não. IPCA costuma ser mais estável; IGP-M, mais sensível ao câmbio; IVAR retrata aluguéis efetivos. Depende do objetivo e do apetite a oscilações.
3. Com IGP-M negativo, meu aluguel cai automaticamente?
Só se o contrato não tiver cláusula que impeça reajuste para baixo. Se tiver, costuma ficar sem reajuste (zero). Negociação é o melhor caminho.
Por João Victorino
João Victorino é administrador de empresas e especialista em finanças pessoais com ampla experiência no mundo corporativo, liderando unidades de negócios, equipes e transformado estratégia em prática por todas as empresas em que trabalhou. Liderou grandes negociações com instituições financeiras de grande porte, com impacto de bilhões de reais em faturamento e receita.
Formado em Administração de Empresas e com MBA pela FIA – USP, professor de MBA do IBMEC, colunista da Investing.com, entre outras atividades.
Empreendeu em várias empresas como investidor, em paralelo com a vida executiva, e aprendeu com sucessos e fracassos nesse segmento.
Entendeu e aplicou a importância de ter equilíbrio financeiro ao longo de mais de 30 anos de investimentos em vários setores, com amplo sucesso. Fez 1 milhão de reais de patrimônio antes dos 30 anos de idade, e hoje divide esses aprendizados.
Para isso, criou e lidera a iniciativa A hora do dinheiro, com uma linguagem simples, objetiva e inclusiva.
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