A Reforma Tributária do consumo trouxe uma mudança relevante no tratamento da locação de bens, especialmente porque, até então, muitas dessas operações não possuíam previsão clara de tributação no sistema atual.

Bens móveis: como era antigamente

Historicamente, a Lei Complementar nº 116 de 2003 vetou a incidência do ISSQN sobre a locação de bens móveis. Como consequência, não havia base legal para a tributação municipal dessas operações.

Além disso, tais atividades também não se enquadravam na incidência do ICMS, tributo estadual destinado à circulação de mercadorias e determinadas prestações de serviços.

Na prática, isso gerou uma situação peculiar: diversas atividades de locação de bens móveis (como locação de guindastes, máquinas e equipamentos) eram realizadas sem incidência de ISS ou ICMS e, muitas vezes, sem a emissão de documento fiscal específico, justamente pela ausência de previsão legal.

Bens móveis: como ficou agora

Com a promulgação da Emenda Constitucional nº 132 de 2023 e a posterior regulamentação pela Lei Complementar nº 214 de 2025, esse cenário passa por uma mudança importante.

A nova sistemática passa a permitir a tributação da locação de bens, tanto móveis quanto imóveis, por meio dos novos tributos sobre o consumo:

• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços)
• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços)

Vale lembrar que, ao final do período de transição, o IBS substituirá o ISS e o ICMS a partir de 2033.

Locação de bens imóveis

No modelo atual, a locação de bens imóveis não sofre incidência de ISSQN, pois não é considerada prestação de serviço. Para pessoas físicas, a tributação ocorre apenas pelo Imposto de Renda.

Com a reforma tributária, surge uma mudança relevante: a exploração econômica de imóveis pode ser tratada como atividade econômica tributável, em determinadas situações.

Isso significa que a locação poderá sofrer incidência de IBS e CBS, mas não para todos os locadores. A Lei Complementar nº 214 de 2025 buscou diferenciar o locador eventual daquele que exerce atividade econômica imobiliária.

Para pessoas físicas, o artigo 251 da LC nº 214/2025 estabelece que a incidência de IBS e CBS ocorrerá quando duas condições forem atendidas simultaneamente: receita anual com aluguéis superior a R$ 240.000; existência de mais de três imóveis locados.

Caso esses dois requisitos sejam preenchidos, a pessoa física passa a ser considerada contribuinte do IBS e da CBS.

Outro ponto relevante é que, mesmo que o contribuinte não tenha ultrapassado esse limite no ano anterior, ele poderá ser enquadrado como contribuinte se, no próprio ano, superar em 20% o limite de R$ 240 mil, ou seja, atingir R$ 288 mil em receitas de locação.

A legislação também previu mecanismos para evitar aumento excessivo no custo da moradia. Entre eles:

• Redução de 70% da base de cálculo do IBS e CBS para locação residencial;
• Redutor social de R$ 600 por mês na base tributável.

Locação por temporada

No caso da locação por temporada, permanece aplicável o conceito previsto na Lei nº 8.245 de 1991.

De acordo com o artigo 48, considera-se locação por temporada aquela destinada à residência temporária do locatário — para fins de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, entre outros — por prazo não superior a 90 dias, esteja ou não o imóvel mobiliado.

Nesse contexto, a exploração de imóveis por meio de plataformas digitais, como o Airbnb, exige uma análise mais cuidadosa, pois a forma de exploração da atividade pode alterar o tratamento tributário.

Quando o imóvel é disponibilizado apenas para locação por temporada, sem a oferta de serviços adicionais, a atividade tende a manter natureza de locação imobiliária. Nesse caso:

• Há apenas cessão temporária do imóvel;
• Não ocorre prestação de serviços de hospedagem;
• A renda permanece sujeita principalmente ao Imposto de Renda.

Contudo, há risco de reclassificação da atividade quando ela passa a apresentar características típicas de hotelaria ou exploração empresarial, como:

• Limpeza periódica durante a estadia;
• Troca de roupas de cama e toalhas;
• Recepção de hóspedes;

Nessas situações, a atividade pode ser considerada prestação de serviço de hospedagem, sujeita à incidência de IBS e CBS.

Quando a exploração imobiliária ocorre por pessoa jurídica, a atividade tende a ser tratada como atividade econômica regular, sujeita à tributação normal pelos novos tributos.

Risco contratual

Outro ponto que merece atenção são os contratos de locação firmados antes da reforma tributária. 

Muitos desses contratos não preveem cláusulas de reequilíbrio econômico-financeiro relacionadas à nova tributação, o que pode gerar:

• Redução da margem do locador;
• Conflitos entre locador e locatário;
• Necessidade de renegociação contratual.

Por essa razão, a revisão dos contratos torna-se uma medida preventiva importante.

Obrigações acessórias

Com a possibilidade de incidência dos novos tributos, surgem também novas obrigações fiscais, como: emissão de documentos fiscais; apuração de CBS e IBS; controle de créditos tributários; cumprimento de obrigações acessórias.

Diante desse novo cenário, torna-se fundamental analisar a estrutura do negócio, avaliando aspectos como:

• Se a locação será realizada por pessoa física ou jurídica;
• Necessidade de reorganização societária ou planejamento sucessório;
• Utilização de holdings patrimoniais.

A reforma tributária inaugura um novo cenário para a locação de bens, tanto móveis quanto imóveis.

Embora a atividade continue existindo de forma legítima como instrumento de investimento e exploração econômica, o novo sistema tributário exige uma análise mais estratégica da estrutura jurídica, fiscal e contratual, diante das diversas nuances trazidas pela nova legislação.

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Referências

BRASIL. Lei Complementar nº 116, de 31 de julho de 2003. Dispõe sobre o Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISS) e dá outras providências. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 1 ago. 2003.

BRASIL. Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023. Altera o Sistema Tributário Nacional e dá outras providências. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 21 dez. 2023.

BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 30 de dezembro de 2025. Dispõe sobre normas complementares à reforma tributária e outras providências. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 31 dez. 2025.

BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 21 out. 1991.