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Investimentos em flats e condo-hotéis

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Ground Picture / shutterstock

 

Resumo – No Brasil, o investimento em unidades hoteleiras é relativamente novo para o público em geral, pois o setor de hotelaria sempre foi um segmento de difícil acesso ao investidor comum. Veja aqui características deste ramo de negócios, pontos específicos, e formas de investir com a devida análise de suas operações.

 

Características básicas de um hotel

Um hotel é um negócio de investimento intensivo. Exige uma construção de prédio (ou reforma para adaptação de um imovel já existente). Esse imovel, ainda, precisa estar em localizações específicas, que tenham atratividade para os hóspedes.

Um hotel também precisa ter recepção, restaurante, área de eventos, área de lazer e estacionamento. Esses espaços demandam projeto (ou adaptação – quando o imovel já existente acaba sendo muito diferente de uma construção adequada para a atividade de hotelaria). 

Cada uma das unidades hoteleiras precisa estar adaptada e equipada com o mobiliário completo para o uso dos hóspedes. 

Caso o hotel seja focado em viagens de negócios, deverá oferecer conexão de internet de alta qualidade e, talvez, disponibilize acomodações menos sofisticadas que aquelas orientadas a turismo de pessoas em férias, por exemplo.

O usuário para negócios, às vezes, passa somente uma ou duas noites na cidade somente usa a acomodação para dormir. 

Nos hotéis turísticos, por excelência, a beleza e o conforto são muito valorizados e demandam investimentos maiores. Em contrapartida, as diárias são maiores em comparação com hotelaria de negócios.

 

Dinâmicas específicas do setor

Outra característica de um hotel que ilustra a dimensão que esses investimentos podem atingir é o fato de terem uma operação muito específica.

Aspectos como limpeza, sistema de reservas, atendimento para check-in e check-out, operação de restaurantes (chamada de A&B – Alimentos e Bebidas), recreação, oferta de passeios e outros serviços representam um desafio para o investidor comum que deseja se aventurar nesse mercado. O investidor comum terá dificuldade para obter recursos suficientes e tecnologia adequada para a operação de um hotel.

Convém observar que temos um outro participante nesse negócio, além do investidor. São os operadores de hotelaria (as chamadas marcas que administram as unidades). 

Marcas como Marriot, Meliá, Atlantica, Ibis, Formule 1 são todas empresas que operam nesse mercado, muitas delas sendo grande empresas internacionais, proprietárias de grandes redes, e que também administram hotéis de terceiros e se remuneram através de uma taxa de administração, cobrada geralmente sobre o total da receita de cada unidade. 

A receita do hotel será a soma de todos os ganhos com as diárias, extras e outros (como eventos, cobrança por alimentos e bebidas, aluguel de espaços – lojinhas dentro do hotel). Essas redes têm grande experiência nesse assunto e terão capacidade de saber o que funciona e o que não funciona para ajudar a aumentar a possibilidade de sucesso e rentabilidade nesse negócio.

 

Como o pequeno investidor pode entrar nesse jogo?

A sequência natural disso foi a criação de estruturas de negócio capazes de trazer os pequenos investidores para esse jogo. Um investidor pequeno, sozinho, não consegue comprar ou construir um prédio para instalar um hotel, mas adquirir um apartamento que será deixado para ser administrado num conjunto de outras unidades, isso ele consegue. 

O investidor tem que seguir as regras estabelecidas neste pool de locação, através de um contrato. A decoração de cada unidade tem que ser padronizada, ter manutenção adequada de tempos em tempos e, assim, garantir uma oferta de qualidade e atrativa aos clientes.

Os impostos relativos ao imovel normalmente são pagos pela administradora (à exceção do IPTU, que pode ser indiretamente cobrado do investidor por taxas dessas administradoras), e os impostos derivados das receitas da operação comercial são de sua responsabilidade (de modo semelhante aos aluguéis comuns), devendo ser declarados no Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF). 

Você adquire a unidade de um incorporador que já desenvolveu a ideia completa do negócio, inclusive, já com a administradora/operadora hoteleira escolhida. Na maioria das vezes, isso é que dá atratividade ao negócio. E assim nasceram as operações de flats, condo-hotéis e unidades hoteleiras para o investidor comum. 

Quando o projeto não está pronto ainda, existe até a oportunidade de parcelar essa compra (como a compra de um imovel qualquer). E assim que o negócio começar, você receberá os dividendos/aluguéis derivados da operação do negócio. Esse tipo de investimento funciona de maneira parecida a um investimento em renda variável

Pode dar muito certo, pode dar empate (zero a zero), muito errado ou meio errado, pois nada é garantido. Depende de vários fatores que devem ser bem avaliados por você investidor. (como localização, condições do mercado do turismo, concorrência, operador).

 

Fatores de sucesso e fracasso da administração

A capacidade desse operador de gerir o negócio da melhor maneira possível será um dos principais fatores de sucesso na operação. Em caso de desempenho ruim da operadora, pode acontecer um troca de marca. Em caso de erro de localização ou aumento de concorrência pela inauguração de mais hotéis na região, a solução é mais difícil.

Veja que não é um negócio simples, em que você simplesmente adquire a unidade hoteleira e vai para casa descansar com a certeza de vai cair na sua conta o valor que o corretor “projetou/prometeu” para você como resultado. 

Não existe projeção garantida ou rentabilidade assegurada – não caia nessa conversa! Algumas ofertas têm uma garantia de rentabilidade garantida pelos primeiros 12 meses – isso é um subterfúgio que o vendedor usa para pegar você – eles apenas separam parte do dinheiro que você investiu no negócio e devolvem para você, te dando a falsa impressão de rendimento, é o dinheiro que vc colocou lá – não é renda gerada pelo próprio negócio.

Preste atenção em todas as variáveis que já falamos para investir nesse tipo de ativo. Precisa de atenção, leitura, entendimento e conhecimento de que tem riscos envolvidos, sem rentabilidade garantida. 

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